Ανατροπές στην αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα των οικοπέδων κάτω των 2 στρεμμάτων σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 15 Απριλίου 2025. Το ΠΔ καθορίζει τα νέα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης στους οικισμούς που δημιουργήθηκαν πριν το 1923 ή μεταξύ 1923 και 1983, προκαλώντας ανησυχία στους μικροϊδιοκτήτες και τις τοπικές κοινωνίες.
Οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων σε «γκρίζα» ζώνη
Με το νέο καθεστώς, οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά το 1983 και βρίσκονται εντός επεκτάσεων που έγιναν άτυπα από Νομάρχες χωρίς θεσμική κατοχύρωση, κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν εκτός σχεδίου. Σε πολλές περιπτώσεις, παρότι εφαρμόστηκαν κοινωνικά κριτήρια που επέτρεψαν τη δόμηση, σήμερα οι ίδιες εκτάσεις ενδέχεται να βρεθούν σε νομικό κενό, με τους ιδιοκτήτες να χάνουν το δικαίωμα δόμησης και την εμπορική αξία των ακινήτων τους.
Η ισχύς των νέων ρυθμίσεων θα ξεκινήσει σταδιακά, με την έκδοση ξεχωριστών ΠΔ ανά οικισμό και την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων έως το τέλος του 2025.
Οι τρεις ζώνες δόμησης
Το νέο ΠΔ προβλέπει τρεις ζώνες:
-
Ζώνη Α: Οικόπεδα άνω των 2 στρεμμάτων, που πληρούν και πρόσθετες προϋποθέσεις, είναι άρτια και οικοδομήσιμα.
-
Ζώνες Β και Β1: Οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων μπορούν να οικοδομηθούν μόνον αν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Οικόπεδα χωρίς πρόσωπο σε δρόμο ή κάτω των 2 στρεμμάτων, εφόσον δεν υπάρξει εξαίρεση στη νέα ρύθμιση, δεν θα μπορούν να χτιστούν — εκτός αν οι ιδιοκτήτες τους εκδώσουν άμεσα οικοδομική άδεια πριν τεθούν σε ισχύ τα επιμέρους ΠΔ.
Ποιοι εξαιρούνται
Οι νέοι περιορισμοί δεν αφορούν:
-
Οικισμούς άνω των 2.000 κατοίκων
-
Οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του ν. 1337/1983
-
Παραθεριστικές περιοχές σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) στις περιοχές Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής
Επιπλέον, εξαιρούνται από τις απαγορεύσεις:
-
Οικόπεδα άνω των 2 στρεμμάτων που βρίσκονται σε Ειδικές Περιοχές Ελέγχου και έχουν πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο
Τι αποκλείεται από τα νέα όρια οικισμών
Από τα νέα όρια εξαιρούνται εκτάσεις:
-
Δασικές ή αναδασωτέες
-
Αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών τόπων, ζωνών προστασίας μνημείων
-
Περιοχών φυσικής κληρονομιάς
-
Εκτάσεων με νομικούς περιορισμούς, όπως ζώνες ασφαλείας γύρω από σιδηροδρομικές γραμμές
Οι κινήσεις των ιδιοκτητών
Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να ελέγξουν:
-
Τα συμβόλαια – για ημερομηνίες δημιουργίας του οικοπέδου και τις μεταβιβάσεις
-
Το ισχύον ΠΔ ή ΦΕΚ – για να διαπιστώσουν εάν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση
-
Αν υπάρχει πρόσοψη σε δρόμο – απαραίτητη προϋπόθεση σε πολλές περιπτώσεις
Αβεβαιότητα και ανάγκη για οριστικές λύσεις
Παρότι στόχος του νέου ΠΔ είναι να αποκαταστήσει τη νομιμότητα και να επιλύσει παθογένειες δεκαετιών, προς το παρόν έχει δημιουργήσει έντονο αίσθημα ανασφάλειας στους πολίτες. Οι αντιφατικές περιπτώσεις – όπου κάποιοι πρόλαβαν να χτίσουν και άλλοι όχι – δημιουργούν αίσθηση άνισης μεταχείρισης. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναζητά λύση που να ισορροπεί μεταξύ νομικής σαφήνειας και κοινωνικής δικαιοσύνης.
