ΑΑΔΕ: Νέα διαδικασία για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων πριν από τον πλειστηριασμό

Νέα δεδομένα στη διαχείριση των κατασχεμένων ακινήτων για χρέη προς το Δημόσιο φέρνει η διαδικασία που ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Με την έκδοση της σχετικής εφαρμοστικής απόφασης, χιλιάδες ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να προχωρούν οι ίδιοι στην πώληση των δεσμευμένων ακινήτων τους, πριν αυτά οδηγηθούν σε αναγκαστικό πλειστηριασμό.

Η νέα ρύθμιση στοχεύει αφενός στην ταχύτερη είσπραξη δημοσίων εσόδων και αφετέρου στην αξιοποίηση ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά «παγιδευμένα» λόγω των κατασχέσεων.

Βασική προϋπόθεση για την αποδέσμευση ενός ακινήτου θα είναι η παρακράτηση μέρους ή και του συνόλου του τιμήματος της πώλησης, το οποίο θα αποδίδεται απευθείας στην Εφορία μέσω του συμβολαιογράφου.

Το ποσό που θα καταλήγει στο Δημόσιο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της συνολικής οφειλής, εκτός εάν από τους όρους της συναλλαγής προκύπτει μεγαλύτερο ποσό. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται η είσπραξη μέρους του χρέους, ενώ το υπόλοιπο ποσό μπορεί να συνεχίσει να ρυθμίζεται σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Μέχρι σήμερα, μια κατάσχεση από τη φορολογική διοίκηση μπορούσε να εμποδίσει την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας, ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής και δυνατότητα άμεσης είσπραξης χρημάτων από την πώληση.

Με το νέο μοντέλο, οι φορολογούμενοι θα μπορούν να αξιοποιούν την ακίνητη περιουσία τους, ενώ η ΑΑΔΕ θα εξασφαλίζει άμεση είσπραξη μέρους των οφειλών.

Η αποδέσμευση του ακινήτου θα πραγματοποιείται μετά από αίτηση του οφειλέτη, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένοι όροι:

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
Το τίμημα της πώλησης δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κατάσχεσης.
Σε περίπτωση που η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, θα απαιτείται νέα εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή.
Από το ποσό της πώλησης θα παρακρατείται ποσοστό υπέρ του Δημοσίου, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 25%.

Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα της αγοραπωλησίας, το σύνολο του ποσού θα αποδίδεται στην Εφορία και η άρση της κατάσχεσης θα αφορά αποκλειστικά το συγκεκριμένο ακίνητο.

Κεντρικό ρόλο στη νέα διαδικασία θα έχει ο συμβολαιογράφος, ο οποίος θα είναι υπεύθυνος για την παρακράτηση του απαιτούμενου ποσού από το τίμημα της μεταβίβασης και την απευθείας απόδοσή του στη φορολογική διοίκηση πριν ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία.

Παράλληλα, προβλέπονται δικλίδες ασφαλείας ώστε να αποφεύγονται εικονικές συναλλαγές ή πωλήσεις σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής αξίας των ακινήτων.

Η παρακράτηση του 25% δεν θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου οι ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως μέσω εγγυήσεων ή άλλων εμπράγματων εξασφαλίσεων.

Η ελεύθερη πώληση του ακινήτου θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό. Σε διαφορετική περίπτωση, η διαδικασία του πλειστηριασμού θα συνεχίζεται κανονικά.

Με την εφαρμοστική απόφαση που αναμένεται από την ΑΑΔΕ θα καθοριστούν οι τεχνικές λεπτομέρειες, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, ο τρόπος λειτουργίας της ψηφιακής πλατφόρμας αιτήσεων, καθώς και τα κριτήρια για τον υπολογισμό του ποσοστού παρακράτησης και την αποδέσμευση των ακινήτων.