Σημαντικά στοιχεία για την ένταση της δόμησης στις παραλιακές περιοχές της Χαλκιδικής προκύπτουν από το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) για τις Παραλιακές Περιοχές της Περιφερειακής Ενότητας Χαλκιδικής, μια μελέτη που εκπονήθηκε για λογαριασμό του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με αναθέτουσα αρχή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων του Ταμείου Ανάκαμψης. Στη μελέτη παρουσιάζονται δείκτες αξιολόγησης της δόμησης και της τουριστικής ανάπτυξης, αποτυπώνοντας την πραγματική εικόνα των κτισμένων επιφανειών σε σχέση με τον πληθυσμό σε πολλές περιοχές της Χαλκιδικής.
Σύμφωνα με τα πολεοδομικά πρότυπα που χρησιμοποιούνται στον σχεδιασμό, το ανεκτό όριο πυκνότητας δόμησης θεωρείται τα 80 τετραγωνικά μέτρα ανά χρήστη. Το όριο αυτό θεωρείται ότι εξασφαλίζει μια ισορροπία ανάμεσα στην κατοίκηση, την ανάπτυξη και τη διατήρηση επαρκών ελεύθερων χώρων.
Ωστόσο τα στοιχεία της μελέτης δείχνουν ότι σε πολλές τουριστικές περιοχές της Χαλκιδικής το όριο αυτό έχει ήδη ξεπεραστεί.
Στην περιοχή N.Καλλικράτειας N-.Μουδανιών η πυκνότητα δόμησης φτάνει τα 134 τετραγωνικά μέτρα ανά χρήστη, ενώ στην Ποτίδαια αγγίζει τα 295 τετραγωνικά μέτρα.
Στην τουριστική ζώνη Φώκαιας -Αφύτου -Καλλιθέας -Κρυοπηγής η τιμή φτάνει τα 130 τετραγωνικά μέτρα, ενώ στις περιοχές Πολυχρόνου -Χανιώτης -Πευκοχωρίου καταγράφονται 137 τετραγωνικά μέτρα ανά χρήστη.
Στην περιοχή Καλυβών -Γερακινής -Ψακουδίων η πυκνότητα φτάνει τα 287 τετραγωνικά μέτρα, ενώ στην περιοχή Μεταμόρφωσης -Νικήτης τα 175 τετραγωνικά μέτρα.
Στην τουριστική ζώνη Ελιάς -Νέου Μαρμαρά -Πόρτο Καρράς η τιμή υπολογίζεται στα 102 τετραγωνικά μέτρα ανά χρήστη.
Ωστόσο η πιο εντυπωσιακή τιμή καταγράφεται στη Σιθωνία και συγκεκριμένα στην περιοχή Όρμου Παναγιάς -Βουρβουρού, όπου η πυκνότητα δόμησης φτάνει τα 1.529 τετραγωνικά μέτρα ανά χρήστη.
Η τιμή αυτή είναι πολλαπλάσια του ανεκτού ορίου και δείχνει τη μεγάλη απόσταση που υπάρχει ανάμεσα στον μόνιμο πληθυσμό και στον αριθμό των κτισμένων επιφανειών στην περιοχή.
Η εξήγηση δεν βρίσκεται απαραίτητα σε υπερβολική δόμηση, αλλά κυρίως στη μεγάλη συγκέντρωση εξοχικών κατοικιών και τουριστικών καταλυμάτων. Στη Βουρβουρού και στον Όρμο Παναγιάς υπάρχουν εκατοντάδες κατοικίες που χρησιμοποιούνται μόνο τους καλοκαιρινούς μήνες. Όταν όμως ο δείκτης υπολογίζεται με βάση τον μόνιμο πληθυσμό, η σχέση ανάμεσα στα κτίρια και στους κατοίκους εμφανίζεται εξαιρετικά υψηλή.
Η εικόνα αυτή καταγράφει με σαφήνεια τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της Σιθωνίας ως περιοχής έντονης παραθεριστικής ανάπτυξης.
Ο ρόλος της Σιθωνίας στον χωρικό σχεδιασμό
Στο πολεοδομικό σχέδιο η Σιθωνία χαρακτηρίζεται ως περιοχή υψηλής περιβαλλοντικής αξίας με ισχυρή τουριστική δραστηριότητα. Η χερσόνησος διαθέτει μεγάλες δασικές εκτάσεις, εκτεταμένη ακτογραμμή και περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους που αποτελούν βασικό πόλο έλξης για τον τουρισμό.
Κύριοι οικιστικοί και τουριστικοί πυρήνες είναι η Νικήτη, ο Νέος Μαρμαράς, η Σάρτη, ο Όρμος Παναγιάς και η Βουρβουρού.
Οι περιοχές αυτές συγκεντρώνουν μεγάλο αριθμό τουριστικών μονάδων, ενοικιαζόμενων δωματίων και παραθεριστικών κατοικιών, γεγονός που προκαλεί σημαντική εποχική αύξηση πληθυσμού κατά τους θερινούς μήνες.
Η μεγάλη απόκλιση στους δείκτες δόμησης που καταγράφεται σε περιοχές όπως η Βουρβουρού και ο Όρμος Παναγιάς αναδεικνύει το βασικό δίλημμα για το μέλλον της Σιθωνίας: την ανάγκη να συνεχιστεί η τουριστική ανάπτυξη χωρίς να αλλοιωθεί το φυσικό περιβάλλον που αποτελεί το βασικό συγκριτικό πλεονέκτημα της περιοχής.
Για τον λόγο αυτό το νέο πολεοδομικό σχέδιο δίνει ιδιαίτερη έμφαση στον έλεγχο της εκτός σχεδίου δόμησης, στον καθορισμό ζωνών χρήσεων γης και στην προστασία των παράκτιων και δασικών οικοσυστημάτων.
Η περίπτωση της Βουρβουρού και του Όρμου Παναγιάς, με τον εντυπωσιακό δείκτη των 1.529 τετραγωνικών μέτρων ανά χρήστη, αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα των προκλήσεων που αντιμετωπίζει σήμερα η Σιθωνία: πώς θα συνεχίσει να αναπτύσσεται χωρίς να χαθεί η φυσική ταυτότητα που την έκανε γνωστή σε όλο τον κόσμο.
